Immobilieneigentum in Spanien, aber Kein Wohnsitz hier? Sie haben trotzdem Steuerpflichten.
Jeder Nichtansässige mit Immobilien in Spanien muss jährliche Steuererklärungen einreichen — auch wenn die Immobilie leer steht. Fideso kümmert sich von Anfang bis Ende um Ihr Modelo 210, Mieteinkommenserklärungen, Vermögenssteuer und Immobilienverkäufe.
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Was nichtansässige Immobilieneigentümer in Spanien erklären müssen
Das spanische Steuerrecht begründet Pflichten ab dem Moment des Immobilienerwerbs — unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten, selbst nutzen oder leer stehen lassen. Fehlende Erklärungen können zu Strafen von über 200 € und Komplikationen beim Verkauf führen.
Pauschale Einkommensteuer
Auch wenn Ihre Immobilie nie vermietet wird, unterstellt Spanien ein "fiktives Einkommen" basierend auf 1,1–2 % des Katasterwertes. Sie müssen dieses jedes Jahr über Modelo 210 erklären und versteuern.
Mieteinkommensteuer
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten — ob langfristig oder als Ferienunterkunft — müssen Sie die Einkünfte erklären. EU/EWR-Ansässige können Ausgaben abziehen; Nicht-EU-Ansässige im Allgemeinen nicht.
Kapitalgewinnsteuer
Beim Verkauf Ihrer spanischen Immobilie behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein (Modelo 211). Den Gewinn erklären Sie über Modelo 210 und können eine Rückerstattung beantragen, falls zu viel Steuer einbehalten wurde.
Kommunale Grundsteuer (IBI)
Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist eine Gemeindesteuer, die an das örtliche Rathaus (Ayuntamiento) gezahlt wird. Sie gilt für alle Eigentümer unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus und ist jedes Jahr fällig.
Vermögensteuer
Nichtansässige können spanische Vermögensteuer schulden, wenn ihr in Spanien belegenes Vermögen den geltenden Freibetrag übersteigt. Steuersätze und Freibeträge variieren je nach Autonomer Gemeinschaft.
Erbschaft- & Schenkungsteuer
Spanisches Immobilieneigentum, das durch Erbschaft oder Schenkung übertragen wird, löst Steuerpflichten aus. Eine vorausschauende Nachlassplanung mit Expertenberatung kann die Steuerlast erheblich reduzieren.
EU/EWR-Ansässige vs. Nicht-EU-Ansässige
Ihr steuerlicher Wohnsitzstaat bestimmt Ihren Steuersatz und welche Ausgaben Sie abziehen können. Diese Unterscheidung hat erheblichen Einfluss auf Ihre Gesamtsteuerbelastung.
19 % Steuersatz — Abzüge möglich
Niedrigerer Steuersatz
19 % sowohl auf pauschale als auch auf Mieteinkünfte — 5 Prozentpunkte niedriger als für Nicht-EU-Ansässige.
Abzugsfähige Ausgaben
IBI, Versicherung, Instandhaltung, Hypothekenzinsen, Verwaltungsgebühren und Gemeinschaftskosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Kein Fiskalvertreter erforderlich
EU/EWR-Staatsangehörige können sich direkt bei der spanischen Steuerbehörde registrieren, ohne einen lokalen Vertreter zu bestellen.
Doppelbesteuerungsabkommen
Die meisten EU-Länder haben umfangreiche bilaterale Abkommen mit Spanien, um die Doppelbesteuerung derselben Einkünfte zu vermeiden.
24 % Steuersatz — Keine Abzüge
Höherer Steuersatz
24 % sowohl auf pauschale als auch auf Mieteinkünfte — angewandt auf Bruttobeträge ohne Kostenabzüge.
Keine Ausgabenabzüge
Mieteinnahmen werden auf den vollen Bruttobetrag besteuert — Instandhaltung, Versicherung und Verwaltungskosten sind nicht abzugsfähig.
Fiskalvertreter empfohlen
Nicht-EU-Staatsangehörige sollten für Steuermeldungen und die Kommunikation mit der AEAT einen Fiskalvertreter in Spanien bestellen.
Vertragsabhängig
Die Entlastung hängt davon ab, ob Ihr Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien hat — dies variiert erheblich.
Vollständiger Steuerservice für nichtansässige Immobilieneigentümer
Wir erledigen alles aus der Ferne — Sie müssen nicht in Spanien sein. Schicken Sie uns einfach Ihren IBI-Bescheid und die Immobiliendetails, wir kümmern uns um den Rest.
Jährliche Modelo 210-Einreichung
Wir berechnen Ihr fiktives Einkommen, erstellen Ihr Modelo 210 und reichen es bei der Agencia Tributaria ein — korrekt und fristgerecht, jedes Jahr.
Mieteinkommenserklärungen
Jährliche oder vierteljährliche Meldungen für Mieteinnahmen, einschließlich Ausgabenabzügen für EU/EWR-Ansässige, Tourismuslizenz-Compliance und Plattformmeldungen.
Immobilienverkauf & Kapitalgewinne
Kapitalgewinnberechnung, Modelo 210-Einreichung für Verkaufserlöse, Verwaltung des 3 %-Einbehalts (Modelo 211) sowie Rückerstattungsanträge, wenn anwendbar.
Vermögensteuerberatung
Bewertung Ihrer spanischen Vermögensexposition, Vermögensteuerberechnungen und Meldungen — einschließlich der Solidaritätsabgabe und andalusischer Freibeträge.
Erbfolge & Nachlassplanung
Spanische Testamente, grenzüberschreitende Erbschaftsteuerplanung, testamentarische Strukturen sowie Koordination mit Beratern in Ihrem Wohnsitzland.
NIE & Fiskalvertretung
Unterstützung bei der NIE-Beantragung, Fiskalvertreterdienstleistungen für Nicht-EU-Eigentümer sowie laufende Vertretung gegenüber den spanischen Steuerbehörden.
Häufige Fehler nichtansässiger Eigentümer
Viele nichtansässige Eigentümer erfahren erst beim Verkauf von ihren Pflichten — zu diesem Zeitpunkt haben sich Strafen bereits angehäuft. Folgendes sollten Sie vermeiden.
Annahme, IBI sei die einzige Steuer
Die Zahlung der kommunalen Grundsteuer (IBI) erfüllt nicht Ihre IRNR-Pflichten. Sie müssen außerdem jährlich Modelo 210 einreichen, auch wenn die Immobilie keine Mieteinnahmen generiert.
Keine Einreichung, weil "niemand eine Erinnerung geschickt hat"
Spanien versendet keine Erinnerungen. Sie sind verpflichtet, proaktiv einzureichen. Nichteinhaltung kommt beim Verkauf, bei der Erbschaft oder bei einer Steuerprüfung ans Licht.
Eine gemeinsame Erklärung für Miteigentümer einreichen
Jeder Eigentümer muss sein eigenes Modelo 210 für seinen Eigentumsanteil einreichen. Eine gemeinsame Einreichung ist ungültig und führt zu Compliance-Problemen.
Ausgaben als Nicht-EU-Ansässiger abziehen
Nur EU/EWR-Ansässige können Mietausgaben abziehen. Nicht-EU-Eigentümer, die Kosten abziehen, riskieren Strafen wegen fehlerhafter Meldungen.
Die 4-Monats-Frist nach einem Verkauf versäumen
Kapitalgewinne müssen innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf erklärt werden. Eine verspätete Einreichung löst Zuschläge aus und kann die Rückerstattung des 3 %-Käufereinbehalts verzögern.
Kein Nachfolgeplan für spanisches Immobilieneigentum
Ohne ein spanisches Testament wird die Erbschaft Ihrer Immobilie nach den Regeln Ihres Heimatlandes abgewickelt — was im Widerspruch zu spanischem Recht stehen und zu kostspieligen Verzögerungen führen kann.
Nicht sicher, ob Sie compliant sind? Lassen Sie es uns prüfen.
Schicken Sie uns Ihren aktuellen IBI-Bescheid und wir analysieren Ihre Steuersituation kostenlos. Wir helfen Ihnen auch dabei, fehlende Erklärungen für vergangene Jahre nachzuholen — je früher Sie handeln, desto geringer die Strafen.
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