Владеете недвижимостью в Испании, но не проживаете здесь? У вас всё равно есть налоговые обязательства.
Каждый нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, обязан ежегодно подавать налоговые декларации — даже если недвижимость пустует. Fideso берёт на себя ваш Modelo 210, декларирование доходов от аренды, налог на состояние и вопросы, связанные с продажей недвижимости, от начала до конца.
Записаться на бесплатную оценкуВаши соседи доверяют Fideso
Что обязаны декларировать нерезиденты — владельцы недвижимости в Испании
Испанское налоговое законодательство создаёт обязательства с момента приобретения недвижимости — вне зависимости от того, сдаёте ли вы её в аренду, используете сами или оставляете пустой. Несоблюдение требований может повлечь штрафы от €200 и осложнения при продаже.
Налог на вменённый доход
Даже если недвижимость никогда не сдаётся в аренду, Испания исходит из наличия «вменённого дохода» в размере 1,1–2% от кадастровой стоимости. Вы обязаны декларировать и уплачивать его ежегодно посредством Modelo 210.
Налог на доход от аренды
Если вы сдаёте недвижимость в аренду — долгосрочно или как туристическое жильё — вы обязаны декларировать доход. Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы; резиденты не из ЕС, как правило, нет.
Налог на прирост капитала
При продаже испанской недвижимости покупатель удерживает 3% от цены продажи (Modelo 211). Прирост капитала декларируется посредством Modelo 210, и при переплате можно запросить возврат.
Местный налог на имущество (IBI)
Impuesto sobre Bienes Inmuebles — муниципальный налог, уплачиваемый в местную мэрию. Он применяется ко всем владельцам вне зависимости от статуса резидентства и подлежит уплате ежегодно.
Налог на состояние
Нерезиденты могут быть обязаны уплачивать испанский налог на состояние, если их испанские активы превышают установленный порог. Ставки и льготы варьируются в зависимости от автономного сообщества.
Налог на наследование и дарение
Испанская недвижимость, переходящая в порядке наследования или дарения, влечёт налоговые обязательства. Заблаговременное планирование наследства при поддержке экспертов может существенно снизить налоговое бремя.
Резидент ЕС/ЕЭЗ против резидента не из ЕС
Ваша страна налогового резидентства определяет налоговую ставку и перечень расходов, которые вы можете вычесть. Это разграничение существенно влияет на общее налоговое бремя.
Ставка налога 19% — вычеты допустимы
Пониженная налоговая ставка
19% на вменённый доход и доход от аренды — на 5 процентных пунктов ниже, чем для резидентов не из ЕС.
Вычитаемые расходы
Вычитайте IBI, страхование, техническое обслуживание, проценты по ипотеке, вознаграждение управляющих и коммунальные платежи из дохода от аренды.
Налоговый представитель не требуется
Граждане ЕС/ЕЭЗ могут зарегистрироваться в испанском налоговом органе напрямую, без назначения местного представителя.
Соглашения об избежании двойного налогообложения
Большинство стран ЕС имеют прочные двусторонние соглашения с Испанией, предотвращающие двойное налогообложение одного и того же дохода.
Ставка налога 24% — вычеты не применяются
Повышенная налоговая ставка
24% на вменённый доход и доход от аренды — применяется к валовым суммам без учёта затрат.
Расходы не вычитаются
Доход от аренды облагается налогом на полную валовую сумму — расходы на содержание, страхование и управление не подлежат вычету.
Рекомендуется назначить налогового представителя
Гражданам не из ЕС рекомендуется назначить налогового представителя в Испании для подачи деклараций и взаимодействия с AEAT.
Зависит от соглашения
Льготы зависят от наличия у вашей страны соглашения об избежании двойного налогообложения с Испанией — условия существенно различаются.
Полный комплекс услуг по налогообложению нерезидентов — владельцев недвижимости
Мы решаем всё дистанционно — вам не нужно находиться в Испании. Просто пришлите нам квитанцию об уплате IBI и сведения об объекте, а остальное мы сделаем сами.
Ежегодная подача Modelo 210
Мы рассчитываем вменённый доход, подготавливаем Modelo 210 и подаём его в Agencia Tributaria — точно и в срок, каждый год.
Декларирование доходов от аренды
Ежегодные или квартальные декларации по доходам от аренды, включая вычет расходов для резидентов ЕС/ЕЭЗ, соблюдение требований туристической лицензии и отчётность платформ.
Продажа недвижимости и прирост капитала
Расчёт прироста капитала, подача Modelo 210 по доходам от продажи, управление 3%-ным удержанием (Modelo 211) и оформление возвратов при наличии оснований.
Консультирование по налогу на состояние
Оценка подверженности испанским активам, расчёт налога на состояние и подача деклараций — включая налог солидарности и льготы в Андалусии.
Планирование наследования
Испанские завещания, трансграничное планирование налога на наследство, завещательные конструкции и координация с консультантами в вашей стране резидентства.
NIE и налоговое представительство
Содействие в получении NIE, услуги налогового представителя для владельцев не из ЕС и текущее представительство перед испанскими налоговыми органами.
Типичные ошибки нерезидентов — владельцев недвижимости
Многие нерезиденты узнают о своих обязательствах только при попытке продать недвижимость — к тому моменту штрафы уже накопились. Вот чего следует избегать.
Ошибочное убеждение, что IBI — единственный налог
Уплата местного налога на имущество (IBI) не освобождает от обязательств по IRNR. Вы также обязаны ежегодно подавать Modelo 210, даже если недвижимость не приносит дохода от аренды.
Отказ от подачи деклараций, потому что «никто не прислал напоминание»
Испания не рассылает напоминания. Предполагается, что вы подаёте декларации самостоятельно. Несоблюдение требований выявляется при продаже, наследовании или проверке.
Подача одной декларации на нескольких совладельцев
Каждый владелец обязан подавать собственный Modelo 210 на свою долю. Совместная декларация недействительна и создаёт проблемы с соблюдением требований.
Вычет расходов резидентом не из ЕС
Только резиденты ЕС/ЕЭЗ вправе вычитать расходы на аренду. Владельцы не из ЕС, применяющие вычеты, рискуют получить штрафы за неверно поданные декларации.
Пропуск 4-месячного срока после продажи
Прирост капитала должен быть задекларирован в течение 4 месяцев с момента продажи. Просрочка влечёт надбавки и может задержать возврат 3%-ного удержания покупателя.
Отсутствие плана наследования испанской недвижимости
Без испанского завещания наследование вашей недвижимости регулируется законодательством вашей страны — что может вступить в противоречие с испанским правом и создать дорогостоящие задержки.
Не уверены в своём соответствии требованиям? Позвольте нам проверить.
Пришлите нам вашу последнюю квитанцию об уплате IBI, и мы бесплатно оценим ваше налоговое положение. Мы также поможем урегулировать годы, за которые декларации не подавались, — чем раньше вы обратитесь, тем ниже штрафы.
Записаться на бесплатную оценку